Asuntojen hintojen lasku on edessä

[Chap]

Periaatteessa omistaminen on kannattavaa silloin kun korot ja yhtiövastike korkoetu huomioiden ovat pienemmät kuin vuokra, koska silloin erotus on "ilmaista" rahaa.

Ei noin. Tuossa oletetaan, että lainan lyhentämiseen varattua rahaa ei sijoiteta fiksusti, mikäli päädytään vuokralle. Näinhän se ei ole, vaan vuokralla asuva sijoittaa kuukaudessa summan, joka on: asuntolainan kk-erä - vuokra.

Huomion tämän kyllä viestissäni.

[sivustahuutaja]

Joo, noi kun lisäät, niin saa tarkemman kuvan. Jaksatko vielä laskea paljon vuokran pitäisi olla, että asuntosijoitus voittaa osakesijoituksen?

En jaksa laskea korjauksia kun ei niistä ole kokemuksia. Kai noille joku on kaivanut jonkin %-menon vuodessa?

Omassa esimerkissäni vuokran pitäisi olla 760e sijaan 1100e, jotta asunnon osto voittaisi osakkeet.

[sivustahuutaja]

Huomion tämän kyllä viestissäni.

Sori, vastasin liian hätäisesti.

[Chap]

Joo, noi kun lisäät, niin saa tarkemman kuvan. Jaksatko vielä laskea paljon vuokran pitäisi olla, että asuntosijoitus voittaa osakesijoituksen?

En jaksa laskea korjauksia kun ei niistä ole kokemuksia. Kai noille joku on kaivanut jonkin %-menon vuodessa?

Omassa esimerkissäni vuokran pitäisi olla 760e sijaan 1100e, jotta asunnon osto voittaisi osakkeet.

Noilla oletuksilla laina-aika pitäisi laittaa mahdollisimman pitkäksi, jotta break-even vuokratason saisi pienemmäksi. Asunnoista käyttämäsi tuotto oli reaalituotto, olivatko muutkin tuotot reaalituottoja? Erikoista, että bondien tuotot olivat kaksi kertaa kovempia kuin asuntojen.

[huima]

Omalla kohdallani korkomenot ( veroetu huomioituna ) + vastike on halvempi kuin vuokra. Kun ihan samalta kadulta löytyi vuokrailmoitus juuri, niin tarkistin erotukseksi nyt seitsemisenkymmentä euroa kuukaudessa.

Omistusasumisessa tulee toki realisoitumaan lähivuosien putkiremontti - joka muuttaa laskelmaa hieman. Todennäköisimmin laittamaan sen tasoihin.

Tässä mielessä minun ei ehkä kannattaisi asua nyt omistusasunnossa.

Asun silti.

[PerttiMakimaa]

Saattaa tässä olla hippanen kateutta mukana, mutta 2.4 miljoonaa vanhaa markkaa on minusta edelleen pöyristyttävä hinta maksaa kodista - velkarahalla.

Jossainhan sitä pitää asua. Onko se vähemmän pöyristyttävää, jos maksaa saman 2,4 milliä vuokrina esim. 20 vuoden aikana?

Kaksi asiaahan tässä pitää huomioida. Toinen on, että riittääkö maksukyky henkilökohtaisissa ongelmissa. 20 vuottahan on aika pitkä aika ja korot sekä työtilanne ja -kyky voivat vaihdella paljonkin.

Ainut säästöhän omassa asunnossa on se millä lyhennetään koron jälkeen - ainakin jos odottaa hintojen nousevan aina vaan. Koron osuutta ja asunnon hoitokuluja voi verrata vuokraan. Varmasti jollakin aikavälillä inflaation pitäisi hoitaa hintojen nousu, mutta mutta...

[Tix]

Periaatteessa omistaminen on kannattavaa silloin kun korot ja yhtiövastike korkoetu huomioiden ovat pienemmät kuin vuokra, koska silloin erotus on "ilmaista" rahaa. Ilmeisesti skenaariosi kaatuvat siihen, että tuota erotusta ei ole tai se on pieni?

Ei, vaan ne kaatuvat sidoksissa olevan pääoman heikkoon tuottoon. Jos laskee korkoa korolle, niin heikompikin sijoittaminen tuottaa reaalituottona aika mainiosti. Tekemissäni 5 vuoden ennusteissa en päässyt missään omistusasumisen kannattavuuteen. Pitkän aikavälin laskelmissa erot tasoittuivat hieman, mutta eivät missään tilanteessa omistusasumisen eduksi.

Joku guru on kirjoittanut kirjankin siitä, että omistusasuminen on itse asiassa usein huono sijoitus. Omistusasumisen yliarvostamista on tietysti helppo selittää muilla näkäkohdilla kuin tuotolla.

[Tix]

Nyt kun painitte noiden laskelmien kanssa, niin laskekaapas samaan syssyyn oma näkemyksenne asumisoikeusasuntojen edullisuudesta. Omissa laskelmissani olen aina päätynyt siihen johtopäätökseen, että asumiskuluina saman kokoisesta, samalla sijainilla jne… olevasta asunnosta asumisoikeusasunnosta muodostuu vähiten kuluja jotka on laskettavissa asumiskuluiksi. Siis pääkaupunkiseudulla. Tarvittava pääoma on olemassa, eli lainaan ei tarvitse tukeutua. Olisi mukava saada double check toiselta taholta.

Aso-asunto tuottaa suurin piirtein saman verran kuin omistusasunto pääoman osalta. Asumiskulujen osalta laskeskelin 3 vuoden laskelmana, että 4,8% korkotasolla esimerkiksi 150.000 € maksavan asunnon (jolloin mennään yhden hengen osalta verovähennysoikeuden ylärajasta 1400 €/v jo kolmanneksella yli) asumiskulut saisivat olla 4,69% vastaavan asunnon hinnasta vuodessa. Rahassa se tarkoittaisi 585 € asumiskuluja, jos vastaavan asunnon vastike olisi 100 € kuussa.

Voin laskea tarkemminkin jos kerrot mikä asumisoikeusmaksu + vesimaksu on, paljonko aso-oikeuden ostamisesta maksat ja mikä on vastaavan tasoisen asunnon hinta ja vastike samalla alueella olisi. Luulen, että 4,5 - 5,5% on nyrkkisääntönä melko lähellä kuitenkin joka tilanteessa.

[Chap]

Periaatteessa omistaminen on kannattavaa silloin kun korot ja yhtiövastike korkoetu huomioiden ovat pienemmät kuin vuokra, koska silloin erotus on "ilmaista" rahaa. Ilmeisesti skenaariosi kaatuvat siihen, että tuota erotusta ei ole tai se on pieni?

Ei, vaan ne kaatuvat sidoksissa olevan pääoman heikkoon tuottoon. Jos laskee korkoa korolle, niin heikompikin sijoittaminen tuottaa reaalituottona aika mainiosti. Tekemissäni 5 vuoden ennusteissa en päässyt missään omistusasumisen kannattavuuteen. Pitkän aikavälin laskelmissa erot tasoittuivat hieman, mutta eivät missään tilanteessa omistusasumisen eduksi.

Jos kämpän ostaa kokonaan velaksi, tuota "sidoksissa olevaa pääomaa" syntyy vain jos on pakko lyhentää lainaa enemmän kuin vuokra - (vastike+korot-veroetu). Näinhän varmaan usein miten on. Itselläni tuo vuokran ja vastikkeen jne. erotus on tällä hetkellä oletetusta vuokratasosta riippuen 200-250 euroa kuussa, mutta kämppä pari vuotta vanhan ja lainaa jo lyhennetty. Jos ostaisin nyt oman kämppäni, erotus olisi kiitos asuntojen nopean hinnannousun vain 50-100 euroa.

[William Munny]

...

Kiitos!

Toistaiseksi en (emme) ole kelpuuttaneet yhtään kohdetta, vaikka kämppää on kyllä ollut tarjolla. Asumisoikeusmaksu on vaihdellut 20 t€ ja 30 t€ välillä ja kun tuon suuruusluokan summalle alkaa laskemaan rakennusindeksikorotusta, niin ei tässä mitään tuotto-odotuksia olla rakentelemassa. Kohteet ovat vaihdelleet akselilla rivi-, pari- ja erillistalo. Kysyntää näillä riittää - eli miten se meni; miljoona kärpästä ei voi olla väärässä?

Lähinnä hain sellaista yleisarviota asumiskustannusten suhteen. Eli unohdetaan tässä kohtaa mahdollinen tuotto kokonaan ja tarkastellaan puhtaasti kuinka monta euroa pitää asumisesta maksaa per kuukausi. Ja tätä kun lasken, niin olen aina tullut siihen tulokseen, että eniten rahaa muuhun käyttöön ’tässä ja nyt’ jää, kun valitsee asumismuodoksi asumisoikeusasumisen. Vertailu sinällään on paikoin vaikeaa, kun kohteesta riippuen joihinkin kuuluu vesi ja joihinkin ei, omistusasuntojen vastikkeet vaihtelevat rajustikin, vuokra-asuntojen vuokrat vaihtelevat, asuntojen kunto vaihtelee jne… Muuttuvia tekijöitä piisaa vaikka muille jakaa. Viimekädessä tässäkin on kyse siitä, mihin ovenrakoon on jalkaansa työntämässä.

Muutoin edut puhtaasti vuokra-asumiseen nähden ovat mielestäni ilmeiset ja taas toisaalta koen tämän asumismuodon juuri tällä hetkellä riskittömämmäksi kuin omistusasumisen. Asunnosta pääsee takuuvarmasti eroon kun sen aika koittaa.

[sivustahuutaja]

Erikoista, että bondien tuotot olivat kaksi kertaa kovempia kuin asuntojen.

Bondien reaalituotto taitaa jäädä pienemmäksi kuin 4%, erään arvion mukan 1900-luvun bondit ovat tuottaneet 2-3%.

[sivustahuutaja]

Tässä esitys asumiskuluista suomessa.
http://www.asukasliitto.fi/pdf/MauriMar ... omessa.pdf

Selvityksen mukaan hoitokulut ovat seuraavat:

kerrostalo 2,93 e/m2/kk
rivitalo 2,45 e/m2/kk
arava 3,76 e/m2/kk

Nuo kulut sisältävät remontit ym., joten noita on hyvä käyttää laskennassa.

Tuossa esityksessä on yhdellä sivulla esitetty asumiskulujen osuus kokonaismenoista. Luvusta saa helposti käsityksen vuokraamisen kalleudesta, mikäli ei huomaa, että vuokralla asuvat ovat usein nuoria ja pienituloisia.

[Tix]

...

Kiitos!

Toistaiseksi en (emme) ole kelpuuttaneet yhtään kohdetta, vaikka kämppää on kyllä ollut tarjolla. Asumisoikeusmaksu on vaihdellut 20 t€ ja 30 t€ välillä ja kun tuon suuruusluokan summalle alkaa laskemaan rakennusindeksikorotusta, niin ei tässä mitään tuotto-odotuksia olla rakentelemassa. Kohteet ovat vaihdelleet akselilla rivi-, pari- ja erillistalo. Kysyntää näillä riittää - eli miten se meni; miljoona kärpästä ei voi olla väärässä?

Ei. Et ole väärässä. Ovat kovin kysyttyjä ja syynä on se, että ovat uudehkoa rakennuskantaa ja pienellä rahalla joka on turvallisesti sijoitettu (rakennuskustannusindeksi ei laske koskaan) saa pienennetty kuukausittaiset asumismenot alle vuokran. Asustelen itsekin asossa ja syyt muuttaa omaan karkaavat koko ajan kauemmaksi. "Vuokra"taso kun nousee sellaista 2% vuodessa, mikä ei ole mitään, jää melkein inflaation tasolle.

[Chap]

Nyt kun Pertti on päreinä ja mopokin on rikki, tässä OP:n pääekonomistin summaus asunnon ostamisesta vs. vuokraaminen: "ostaisin asunnon nykyisillä hinnoilla vain omaan käyttöön, tiukan harkinnan ja tinkimisen jälkeen".

http://www.talouselama.fi/docview.do?f_id=1179533&s=k

[PerttiMakimaa]

http://www.arvopaperi.fi/article/id=22628/

Outoa, että tällainen tieto on vuodettu näinkin suurille massoille.

Toisaalta, epäilemättä shorttaaminen ei kuulosta huonolta ajatukselta tässä tilanteessa, mutta toisaalta halutaanko tällä uutisella tehdä tili tekemällä siitä itseään toteuttava ennustus.

[PerttiMakimaa]

Maksuhäiriöt kasvussa

"– Nyt yhteiskunnassa oleva fiilis nousukaudesta aiheuttaa oman tilanteen hämärtymistä. Ihmiset ajattelevat alitajunnassa, että minulla on oikeus päästä mukaan hypeen velkaantuen kuluttamalla. Nousukauteen kuuluu irrationaalista käyttäytymistä."

Totta puhuen Perttikin meinasi alkukeväästä tulla imaistuksi tähän hypeen. Olen mennyt jarrut päällä viimeiset kaksi kuukautta saadakseni kulutukseni taas kestävälle pohjalle. En nyt sentään lisäluottoa tehnyt, mutta olevinaan sitä tarvitsi kaikkea ja tuli syötyä tilillä olevia säästöjä.

Toisaalta tuli lähinnä tehtyä urheiluharrastusta tukevia hankintoja, joten sinällään. Ja nythän ne on tehty useammaksi vuodeksi eteenpäin. Mutta outo hypetysolo oli. En ole sellaista hetkeen kokenut. Muutenkin kaupoissa porukka selaa räkkejä kuin transsissa.

[sivustahuutaja]

Maksuhäiriöt kasvussa

"– Nyt yhteiskunnassa oleva fiilis nousukaudesta aiheuttaa oman tilanteen hämärtymistä. Ihmiset ajattelevat alitajunnassa, että minulla on oikeus päästä mukaan hypeen velkaantuen kuluttamalla. Nousukauteen kuuluu irrationaalista käyttäytymistä."

"Suomalainen on euroopan tunnollisin maksaja"
http://www.hs.fi/talous/artikkeli/Suoma ... 5227607562

Maksuhäiriöiden kasvu selittyy ihan sillä, että parempaan suuntaan on vaikea enää päästä.

[PerttiMakimaa]

http://www.arvopaperi.fi/article/id=22628/

Outoa, että tällainen tieto on vuodettu näinkin suurille massoille.

Toisaalta, epäilemättä shorttaaminen ei kuulosta huonolta ajatukselta tässä tilanteessa, mutta toisaalta halutaanko tällä uutisella tehdä tili tekemällä siitä itseään toteuttava ennustus.

http://www.arvopaperi.fi/article/id=22690/

Vaihe 1: Ensin suurten pankkiiriliikkeiden hedge-rahastot shorttaavat ennätyksellisen paljon.

Vaihe 2: Sitten suuret pankkiiriliikkeet alkavat hermostuttaa markkinoita puheilla kurssilaskun mahdollisuudesta.

Vaihe 3: Profit

En oikein pidä pörssipelureista, niinQu...

[NuoriDaavid]

http://www.arvopaperi.fi/article/id=22628/

Outoa, että tällainen tieto on vuodettu näinkin suurille massoille.

Toisaalta, epäilemättä shorttaaminen ei kuulosta huonolta ajatukselta tässä tilanteessa, mutta toisaalta halutaanko tällä uutisella tehdä tili tekemällä siitä itseään toteuttava ennustus.

http://www.arvopaperi.fi/article/id=22690/

Vaihe 1: Ensin suurten pankkiiriliikkeiden hedge-rahastot shorttaavat ennätyksellisen paljon.

Vaihe 2: Sitten suuret pankkiiriliikkeet alkavat hermostuttaa markkinoita puheilla kurssilaskun mahdollisuudesta.

Vaihe 3: Profit

En oikein pidä pörssipelureista, niinQu...

"Osakemarkkinoiden arvostustasot liikkuvat Yhdysvalloissa ja Pohjoismaissa pitkän ajan keskiarvojensa tuntumassa, Länsi-Euroopassa jopa niiden alapuolella.

Kristallipallolle olisi taas käyttöä.

[PerttiMakimaa]

"Osakemarkkinoiden arvostustasot liikkuvat Yhdysvalloissa ja Pohjoismaissa pitkän ajan keskiarvojensa tuntumassa, Länsi-Euroopassa jopa niiden alapuolella.

Kristallipallolle olisi taas käyttöä.

Tätä juuri tarkoitan, että hedget ovat ostaneet ennätyksellisen shorttiposition, joten täytyyhän samojen pankkiiriliikkeiden ruveta kiireellä näkemään tässä tilanteessa kurssilaskun enteitä. Tai taas menee yksi 150 miljuunaa per rahasto bittiavaruuteen...

Ihmisen tyhmyyden ylittää vain ihmisen ahneus.

[PerttiMakimaa]

http://www.kauppalehti.fi/4/i/uutiset/e ... p?oid=3166

Ei tämä huonommin voi toimia kuin Liikasen revalvaatio 80-luvun lopulla.

[NuoriDaavid]

"Osakemarkkinoiden arvostustasot liikkuvat Yhdysvalloissa ja Pohjoismaissa pitkän ajan keskiarvojensa tuntumassa, Länsi-Euroopassa jopa niiden alapuolella.

Kristallipallolle olisi taas käyttöä.

Tätä juuri tarkoitan, että hedget ovat ostaneet ennätyksellisen shorttiposition, joten täytyyhän samojen pankkiiriliikkeiden ruveta kiireellä näkemään tässä tilanteessa kurssilaskun enteitä. Tai taas menee yksi 150 miljuunaa per rahasto bittiavaruuteen...

Ihmisen tyhmyyden ylittää vain ihmisen ahneus.

Mutta jos laskua ei tulekaan, niin kun shortit täytyy sulkea (vai mikä lienee oikea termi), niin sehän puskee kursseja hetkellisesti ylöspäin.

[PerttiMakimaa]

http://www.kauppalehti.fi/4/i/uutiset/e ... p?oid=3166

Ei tämä huonommin voi toimia kuin Liikasen revalvaatio 80-luvun lopulla.

Kommentointia aiheesta. Samankaltaisia ajatuksia kuin itsellä, säästää näppäimistöä.

http://www.talouselama.fi/docview.do?f_id=1185924

[PerttiMakimaa]

http://www.kauppalehti.fi/4/i/uutiset/e ... p?oid=3190

4% ja lisää luvassa?

Nyt aletaan olla korkotasoilla joitten rikkomisia en itsekään enää uskonut. 12kk euribor miltei 4,5%. Verrattuna vuoteen 2005 on sadantonnin lainassa korkokuluja lisää vajaat 210 euroa joka ikinen kuukausi. Luulisi tuntuvan.

[PerttiMakimaa]

http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/talous/9224.html

Toivottavasti menevät vielä kaupaksi.

"Työssäkäyviä ihmisiä, joilla on kohtuullisen matala tulotaso ja joille lainarasitus on kasvanut liian suureksi", Randell määrittelee tyypillisen omistusasunnosta vuokralle siirtyvän hakijan. Yli 100 000 euron laina yksinäisellä hakijalla ei ole harvinaisuus.

Tätä en koskaan ole käsittänyt ihmiskunnasta. Miksi kun kaikki tietävät miten tässä käy silti ollaan aina täysillä hypessä mukana? Miksi? Koska _tällä_kertaa_ ei käy niin? Tällä kertaa se on erilaista? Idiootit.