Asuntojen hintojen lasku on edessä

[elco]

Ei, vaan olis ostanut vaikkapa 5 vuoden asumisen jälkeen. Olisi sillä voitolla ostanut vaikka oulusta kokonaan velattoman kämpän.

Jos ja jos. Jos olisin sijoittanut 100000 lainarahaa megabuxiin 5 vuotta sitten niin olisin euromiljonääri.

Ainoa neuvo, minkä kaverillesi voit antaa on, että pitäisikö se asunto ostaa nyt? Kyllä vai ei?

[Sinkkumatti]

Ei, vaan olis osAinoa neuvo, minkä kaverillesi voit antaa on, että pitäisikö se asunto ostaa nyt? Kyllä vai ei?

Miksi vitussa. Mieshän vaihtoi stadin jo Ouluun, ja nyt sieltä kannattais takuulla oistaa asunto. Sitäpaitsi, hypit ihan sivuun. Pointti oli se, että silloinkin kaveri odotti ja odotti samaa hintaromahdusta, että saisi ostaa asunnon. No ei ostanut, kun romahdusta ei tullut.

Tottakai vuokra-asumisella on hyvät puolensakin, mutta on se loppujen lopuksi aika perse-asumista, jos täytyuy asua vuosikausia asunnossa, jossa ei saa edes seiniä maalata oman makunsa mukaan.

[elco]

Tosiasia omalla kohdallani on se, että asuntoni arvo on noussut ihan mukavasti, ja olen myymässä pois.

Hyvin ajateltu.

Miten aktiivisia myyntiponnisteluita teet? Ainoa mitä teet on Igglon hiljainen myynti? Kannattaako nyt ihan oikeasti antaa nilkkifirmalle 1,85% asuntosi arvosta? Paljonko kuvittelet asunnostasi saavasi, 150k? Siitä 1,85% on melkein kolme tonnia! Jos saat sen mitä pyydät niin asuntosi arvonnoususta leikkautuu iso siivu parempiin suihin. Myyntihän on helppoa, joten miksi käyttää välittäjää?

[Uusiopehmis]

Jos me molemmat maksamme asumisesta 700 euroa kuukaudessa 3 vuoden ajan. Minä lainaa, ja sinä vuokraa saman verran. Kummanko tilille tuosta summasta luulet jotain palautuvan asunnon vaihtamisen jälkeen?

Ainoa mahdollinen tapa jäädä "voitolle" omistusasuntoasumisessa on juuri asunnon arvonnousulla spekulointi. Tässä markkinatilanteessa se on jokseenkin höyrypäistä, kun kylmän raaka kuukausimatematiikka paljastaa sen tosiasian, että omistusasuminen ei kannata, jos arvonnousua ei tulekaan.

En ostaisi kämppää nyt vaikka ei tarvitsisi ottaa euroakaan lainaa. Sellaisen kämpän, josta nyt maksan 500 € kk, ostamisesta itselle pitäisi maksaa => 170.000 €. Vastaavan kokoisessa samalla alueella vastike olisi noin 140 €, joten nettoasumishyödyksi tulee n. 360 €/kk. 170.000 euron sijoituksen vuosituotoksi saa siis 4.320 euroa, joka vastaa 2,5% vuosituottoa. Olettaen että asunnon reaaliarvo ei siis laske tai nouse, vaan pysyy vakiona. Musta 2,5% tuotto kuullostaa hiton huonolta riskisijoitukselle, ja en ala spekuloimaan asiantuntijoita vastaan. Kupla mikä kupla.

[Chap]

En ostaisi kämppää nyt vaikka ei tarvitsisi ottaa euroakaan lainaa. Sellaisen kämpän, josta nyt maksan 500 € kk, ostamisesta itselle pitäisi maksaa => 170.000 €. Vastaavan kokoisessa samalla alueella vastike olisi noin 140 €, joten nettoasumishyödyksi tulee n. 360 €/kk. 170.000 euron sijoituksen vuosituotoksi saa siis 4.320 euroa, joka vastaa 2,5% vuosituottoa. Olettaen että asunnon reaaliarvo ei siis laske tai nouse, vaan pysyy vakiona. Musta 2,5% tuotto kuullostaa hiton huonolta riskisijoitukselle, ja en ala spekuloimaan asiantuntijoita vastaan. Kupla mikä kupla.

Sulla on kyllä poikkeuksellisen hyvä diili. Etuovi.com:ista 500 euron vuokralla saa Etelä-Helsingistä n. 100 000 euron arvoisen asunnon. Taas n. 170 000 euron arvoinen asunto maksaa samalla alueella ainakin 750 euroa.

[Mylwin]

Teillä on aivan liikaa aikaa.

[ak]

Asiaa voi katsoa niin monelta kantilta. Uskon, että asuntojen hintojen nousu pysähtyy seuraavan vuoden-parin aikana. Ensin keskusta-alueella ja pienellä viiveellä myös muualla. En silti usko, että hinnat tulevat romahtamaan samalla tavalla kuin 90-luvun alussa. Jos siihen uskoisin, en varmasti olisi ostanut omaani viime vuodenvaihteessa.

Niin kuin sanottu niin jälkiviisas on helppo olla. Asuntoa selvästi tuottoisampia sijoituksia olisi ollut myös viime vuosina, mutta eipä kait niistäkään mikään ole kovin riskitön ollut. Turha lienee katua, että omat rahat makasivat pankkitilillä turvassa kurssinousuilta sekä -laskuilta.

Itse ajattelen, että pienen asunnon ostolla kuitenkin myös tasapainottaa riskiä. Mikäli hinnat lähtevät laskuun niin myös väli isompaan vaihtaessa pienenee. Toisaalta, jos hinnat nousevat niin myös oman hinta nousee jotakuinkin samassa suhteessa, joten isompaan vaihtamisen ei pitäisi edelleenkään tulla ihan ylivoimaiseksi. Sijoittamalla rahansa johonkin muuhun on mielestäni kuitenkin isompi riski, että kurssikehitys on ihan jotain muuta kuin mitä asunnoilla, jos sen hankintaa jollain aikavälillä kuitenkin harkitsee.

Laskelmia, jos haluaa tehdä niin nykykorolla joka toki tulee nousemaan korkomenot + vastike näyttäisi jäävän noin 150e kuussa alle keskimääräisen vuokran (laskettuna tilastokeskuksen vapaarahoitteisten asuntojen neliöhinnasta). Olettaisin ns. perstuntumalla tosin vastaavan asunnon (sijainti & kunto) olevan selvästi tuota kalliimpi.

Pehmikselle: Mistä saa noin halvalla vuokralla noin kalliin asunnon nykyhinnoilla? Ei tosiaan kuulosta ihan terveeltä yhtälöltä ja mainitsit vielä, että vuokraa on laskettu pariin kertaan

[Uusiopehmis]

Sulla on kyllä poikkeuksellisen hyvä diili. Etuovi.com:ista 500 euron vuokralla saa Etelä-Helsingistä n. 100 000 euron arvoisen asunnon. Taas n. 170 000 euron arvoinen asunto maksaa samalla alueella ainakin 750 euroa.

Mulla on hyvä diili. Ja vuokra nouseepi indeksien mukaan, jos nousee, alle 5% nousua ei kuitata eli ensi vuosi taidetaan mennä ilman korotuksia. Paskaako tässä ryhtyä pistämään asumiseen yhtään enempää kiinni kun on pakko, en ole ajatellut tehdä perillisiä ja tässä iässä on ihan hyvä elää ennen kuin on liian myöhäistä. Tunnen pari kaveria joilla on vielä parempi diili. Vuokria oikeasti saa jopa alennettua kun hyvä vuokralainen ilmoittelee että on liian kallista, vaihdan maisemaa. Nyt on vuokra-asujien markkinat eikä vuokranantajien.

[Chap]

Laskelmia, jos haluaa tehdä niin nykykorolla joka toki tulee nousemaan korkomenot + vastike näyttäisi jäävän noin 150e kuussa alle keskimääräisen vuokran (laskettuna tilastokeskuksen vapaarahoitteisten asuntojen neliöhinnasta). Olettaisin ns. perstuntumalla tosin vastaavan asunnon (sijainti & kunto) olevan selvästi tuota kalliimpi.

Otitko huomioon myös korkokulujen verovähennyskelpoisuuden?

Minulla tuo vastaava ero (korkojen verovähennyskelpoisuus huomioiden) on n. 390 euroa. Jos minulla olisi kiinteäkorkoinen laina, ero olisi jonkin verran vähemmän, suurin piirtein 250 euroa, mutta korkoriskiä ei olisi. Tuolla erotuksella saa tehdä aika rajuja oletuksia asuntojen hintojen laskusta, tulevista remonteista ja/tai vuokrien laskusta, että yhtälö ei ole kannattava.

[ak]

Otitko huomioon myös korkokulujen verovähennyskelpoisuuden?

Otin huomioon.

[Uusiopehmis]

Otitko huomioon myös korkokulujen verovähennyskelpoisuuden?

Minulla tuo vastaava ero (korkojen verovähennyskelpoisuus huomioiden) on n. 390 euroa. Jos minulla olisi kiinteäkorkoinen laina, ero olisi jonkin verran vähemmän, suurin piirtein 250 euroa, mutta korkoriskiä ei olisi. Tuolla erotuksella saa tehdä aika rajuja oletuksia asuntojen hintojen laskusta, tulevista remonteista ja/tai vuokrien laskusta, että yhtälö ei ole kannattava.

Teitkö laskelmasi asuntosi ostohinnalla vai sen nykyarvolla?

[Chap]

Otitko huomioon myös korkokulujen verovähennyskelpoisuuden?

Minulla tuo vastaava ero (korkojen verovähennyskelpoisuus huomioiden) on n. 390 euroa. Jos minulla olisi kiinteäkorkoinen laina, ero olisi jonkin verran vähemmän, suurin piirtein 250 euroa, mutta korkoriskiä ei olisi. Tuolla erotuksella saa tehdä aika rajuja oletuksia asuntojen hintojen laskusta, tulevista remonteista ja/tai vuokrien laskusta, että yhtälö ei ole kannattava.

Teitkö laskelmasi asuntosi ostohinnalla vai sen nykyarvolla?

Ostohinnalla. Nykyarvolla "hyöty" olisi n. 40 euroa pienempi.

[Sinkkumatti]

Miten aktiivisia myyntiponnisteluita teet? Ainoa mitä teet on Igglon hiljainen myynti? Kannattaako nyt ihan oikeasti antaa nilkkifirmalle 1,85% asuntosi arvosta? Paljonko kuvittelet asunnostasi saavasi, 150k? Siitä 1,85% on melkein kolme tonnia! Jos saat sen mitä pyydät niin asuntosi arvonnoususta leikkautuu iso siivu parempiin suihin. Myyntihän on helppoa, joten miksi käyttää välittäjää?

Igglossa tällä hetkellä juu, mutta vain ihan tunnustelun vuoksi. Nyt ei ihan paras ajankohta ole vielä myydä kesän takia. Laitoin igloon 10k€ kalliimman pyynnin, mitä olen ajatellut realistisesti asunnosta saavani. Jos se sattuu tuolla menemään kaupaksi, niin what the hell, menkööt.

Muuten kyllä myyn itse, mutta vasta syksyn tullen.


Hurjalta se vaan tuntuu jälkeenpäin ajatella, mitä summia olisin vuokraan tänä aikana laittanut rahaa. Muutin helsinkiin 39 kk sitten. Tuolloin 300 metrin päässä oleva vuokra-asunto maksoi 695 euroa kk:ssa. Vuokraan olisi siis mennyt tänä aikana 27105 euroa. Aika huima summa.

[Sinkkumatti]

Sellaisen kämpän, josta nyt maksan 500 € kk, .

Millaisen kämpän saa viidellä huntilla, kun on hyvä diili?

[sivustahuutaja]

Sulla on kyllä poikkeuksellisen hyvä diili. Etuovi.com:ista 500 euron vuokralla saa Etelä-Helsingistä n. 100 000 euron arvoisen asunnon. Taas n. 170 000 euron arvoinen asunto maksaa samalla alueella ainakin 750 euroa.

Mulla on hyvä diili.

Tuokin on merkittävä pointti. Vuokramarkkinoilla voi pienellä vaivannäöllä tehdä sen hyvän diilin. Omistusasuntojen kohdalla ei löydy samanlaisia eroja myyntihinnoissa.

[sivustahuutaja]

Ei, vaan olis osAinoa neuvo, minkä kaverillesi voit antaa on, että pitäisikö se asunto ostaa nyt? Kyllä vai ei?

Tottakai vuokra-asumisella on hyvät puolensakin, mutta on se loppujen lopuksi aika perse-asumista, jos täytyuy asua vuosikausia asunnossa, jossa ei saa edes seiniä maalata oman makunsa mukaan.

Sitähän elco tässä kyselee, että onko se sinun myymäsi kämppä hyvä sijoituskohde sille ostajalle?

[Sinkkumatti]

Sitähän elco tässä kyselee, että onko se sinun myymäsi kämppä hyvä sijoituskohde sille ostajalle?

Täh?

[mustakikkeli]

Sulla on kyllä poikkeuksellisen hyvä diili. Etuovi.com:ista 500 euron vuokralla saa Etelä-Helsingistä n. 100 000 euron arvoisen asunnon. Taas n. 170 000 euron arvoinen asunto maksaa samalla alueella ainakin 750 euroa.

Mulla on hyvä diili.

Tuokin on merkittävä pointti. Vuokramarkkinoilla voi pienellä vaivannäöllä tehdä sen hyvän diilin. Omistusasuntojen kohdalla ei löydy samanlaisia eroja myyntihinnoissa.

Kyllä vaan löytyy. Joillakin on kiireempi päästä asunnostaan eroon kuin toisilla. Näihin muuta tasoa halvemmalla myytäviin asuntoihin perustuu osaltaan sijoitusostajien toiminta: kämppä ostetaan vain jos hinta saadaan tingittyä varsin alas, sen jälkeen ehkä pientä pikkuremppaa, ja asunto myydään pois "normaalihinnalla" tai ehkä jopa yli jos menee. Näin kertoi eräs useampaakin kämppää pyörittävä sijoitusostaja. Tietenkin jos samalla asuntojen yleinen hintataso on voimakkaassa nousussa, se on sijoittajalle aina plussaa tuon päälle.

En pidä omaa asuntoani sijoituskohteena, vaan kotinani. Ainakin tällä hetkellä vaikuttaa ihan näppituntumalta siltä että tulen pidemmällä tähtäimellä säästämään rahaa verrattuna siihen että asuisin tässä samassa kämpässä vuokralla. Tässä asui ennen asunnonluovutusta opiskelijavuokralainen, ja kysyin myyjältä mielenkiinnosta millaista vuokraa hän maksoi. Muistaakseni 490€/kk, joka on vain muutaman kympin vähemmän kuin mitä maksan lainakorkoja, lainanlyhennystä ja yhtiövastiketta (kun irtorahaa on, lyhennän lainaa enemmän kuin tuon; tuo on siis sopimani minimi). Erona se että nykyisin lainaa lyhentäessäni lisään omistustani tähän asuntoon, toisin kuin jos maksaisin tästä vuokraa.

Asunnonhankintaan pesämunana käyttämäni rahat olivat alunperin matalan riskin rahastossa, joka ei tuottanut juuri paskaakaan. Mutta ei oikeastaan ollut niin tarkoituskaan, koska ne olivatkin vain sivussa odottamassa käyttöä jossain vaiheessa. Tilillä en viitsinyt niitä makuuttaa.

Ylläolevassa en ottanut toisaalta huomioon asuntolainan korkojen verovähennysoikeutta, enkä toisaalta myöskään mahdollisia asunnon ja talon tuleviin kunnostamisiin meneviä rahoja, jotka hoidetaan sitten joko lisälainalla tai rahoitusvastikkeilla. Jälkimmäiset tullaan kuitenkin kai yleensä perimään vuokralaisilta ainakin osittain vuokrankorotuksina (kohonnut vastike laitetaan osittain vuokralaisen kontolle). Kokemuksesta myös tiedän että vuokrakohteissa saatetaan myös kitsastella ja vitkutella korjausten ja kunnostamisten kanssa, joten sikäli vertailu kämppänsä ja talonsa kunnosta kiinnostuneisiin omistusasujiin ei ole täysin pätevä.

Nykytilanteesta en ole varma, mutta Pehmiksen aiemmista viesteistä poiketen olen päinvastoin lukenut (muistaakseni Hesarista, en asunnonvälittäjien esitteistä) että pidemmällä tähtäimellä omistusasuminen tulee yleensä aina halvemmaksi kuin koko elämänsä vuokralla asumalla. Poikkeustapaukset sikseen. Ehkä juuri nyt on eri tilanne kun eletään kuumentuneen asuntokaupan jälkivaiheita, mutta yhtä hyvin voitaisiin väittää että lähitulevaisuudessa asuntomarkkinoiden hiljentyessä vuokrat tulevat pompsahtamaan ylös (toisin kuin asuntojen hinnat), koska ihmiset eivät enää osta omistusasuntoja vaan pyrkivät vuokralle.

Monia monia vuosia vuokralla asuessani en kyllä koskaan ollut tilanteessa jossa vuokra olisi ollut menossa alaspäin. Kyllä se aina tasaisesti nousi kaikille talon asukkaille, vuotuinen tarkistus.

[Chap]

Sulla on kyllä poikkeuksellisen hyvä diili. Etuovi.com:ista 500 euron vuokralla saa Etelä-Helsingistä n. 100 000 euron arvoisen asunnon. Taas n. 170 000 euron arvoinen asunto maksaa samalla alueella ainakin 750 euroa.

Mulla on hyvä diili.

Tuokin on merkittävä pointti. Vuokramarkkinoilla voi pienellä vaivannäöllä tehdä sen hyvän diilin. Omistusasuntojen kohdalla ei löydy samanlaisia eroja myyntihinnoissa.

Niin *voi* tehdä, jos käy hyvä pulla, esim. tuntee jonkun joka jostain syystä haluaa subventoida halvalla vuokralla kaverin olemassaoloa. Mutta ilman suhteita tai muuten vaan tosi hyvää tuuria, minä en oikein usko, että "pienellä vaivannäöllä" löytää 30-40 % markkinahintoja edullisemman vuokran.

[Canine]

Jaksamatta lukea koko ketjua: Ostimme juuri mieheni kanssa rivitalosta kolmion. Emme asu pääkaupunkiseudulla vaan pienessä maalaiskaupungissa Pirkanmaalla, asunnon hinta jää alle sadan tonnin. Aiemmin asuimme molemmat omissa asunnoissamme ja maksoimme vuokraa noin 1000€/kk yhteensä. Keväällä luovuin omastani ja muutin mieheni pieneen kaksioon tilapäisratkaisuna, kunnes löytäisimme yhteisen, tilavamman asunnon. Koitimme pitkään löytää vuokrakämppää, ilmoittelimme lehdissä ym. mutta kolmioita ei ole tarjolla vuokralle ainakaan täällä.
Kävimme siis pankeissa kartoittamassa saisimmeko asuntolainaa ja jos niin paljonko. Sitten yhtäkkiä sopiva kolmio hyppäsi eteen ja teimme aika nopean ostopäätöksen.
Markkinoiden mukaan ostimme siis tyhmimpään mahdolliseen aikaan. Tarvitsemme kuitenkin kodin (miehelläni on 9v poika joten emme asu edes kaksin) jossa on meille tarpeeksi tilaa. Tarkoitus on siis asua ja elää siellä, kenties jos perheen koko joskus (vuosien päästä) kasvaa niin silloin on syytä vaihtaa suurempaan. Asumismenomme ovat nyt huomattavasti pienemmät vaikka maksamme lainaa ja korkoja. Tyhmää tai ei, nyt meillä on tarvitsemamme koti ja pienemmät asumiskustannukset.

[AarneAnkka]

Ostimme juuri mieheni kanssa rivitalosta kolmion.

BTW, miten jaoitte kustannukset lainan ja vastikkeen osalta?

[nexie]

Pieni laskelma tilanteesta, jossa ostettavan asunnon ostohinta olisi 170.000 € ja vastaavan asunnon kuukausivuokra 700 €.

Oletetaan, että kyseessä ei ole ensiasunto ja että ostaja käyttää valtiontakausta 15 %:n osalta. Tällöin varainsiirtovero on 2.720 € ja valtiontakauksesta maksetaan 850 €. Lainan perustamiskustannuksiksi arvioidaan 300 €, joten ns. uponneita kustannuksia olisi yhteensä 3.870 €. Oletetaan, että uponneisiin kustannuksiin käytetty määrä rahoitetaan muulla kuin lainalla. Huomioitakoon, että varainsiirtovero lasketaan asunnon hankintamenoon ja otetaan huomioon myyntivoittoa/-tappiota laskettaessa, jos asunto myydään ennen kuin ostaja on omistajana asunut asunnossaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Sen jälkeen myyntivoitto on verovapaa ja -tappio vähennyskelvoton.

Esimerkissä asuntolainan oman rahoituksen osuus olisi 25.500 € ja lainaa tarvittaisiin 144.500 €. Nordean lainalaskurin mukaan 20 vuoden laina-ajalla tasalyhenteisen lainan kuukausierä on 1.054 €, josta koron osuus 3,75 %:n mukaan laskettuna on 452 €. Jos ostettavan asunnon hoitovastike on 150 €, vastikkeeseen ja lainaan meneviksi kustannuksiksi saadaan 602 €. Alijäämähyvitys on 1.400 €/vuosi (=maksimihyvitys, jos ei ole lapsia tai puolisoa), joten siitä saatu kuukausikohtaisena laskettu hyöty on n. 117 €. Omistusasuja hyötyy näin ollen laskennallisesti 215 €/kk vuokra-asujaan verrattuna. Ottaen kuitenkin huomioon yllä mainitut uponneet kustannukset, joita vuokra-asumiseen ei liity ja sen, että lainanlyhennys huomioiden omistusasuja käyttää asumiseensa bruttona yhteenä 1.204 €/kk, on omistusasuminen omistuksen alkuvaiheessa jo palikkamatematiikkaa soveltaen vuokra-asumista kalliimpaa.

Toisessa esimerkissä ostajalla on takataskussaan enemmän fyffeä kuin Andyllä ja hän ei tarvitse ostettavan asunnon lisäksi muita vakuuksia. Lainaa tarvitaan 127.500 € ja omarahoitteinen osuus on 42.500 €. Uponneista kustannuksista poistuu tällöin valtiontakaus ja myös lainan hoitokulut laskevat hieman. Juoksevat kulut alijäämähyvitys huomioiden ovat 437 €/kk, mutta lainanlyhennys ja uponneet kustannukset huomioiden vuokra-asujalle jää enemmän käteen. Bruttomääräisenä laskettuna omistusasujalta on nimittäin uponnut 3.020 € ennen kuin kämpän avaimet on omaan kännyyn saatu ja kuukausittain asumisliitännäisiin eriin käytettävä määrä on 1.079 €.

Lisäksi voidaan miettiä sitä, miten vuokra-asuja käyttäisi hyväkseen kuukausittaisissa kuluissa olevan eron ja millaisen tuoton hän saisi tälle erälle tai takataskussa olevalle omarahoituserälle, jos hän sijoittaisi ne toisin.

Omistusasujalla on huomattava osa varoistaan kiinni yhdessä kohteessa, jonka tulevaisuuden arvo on epävarma. Myös korkojen nouseminen voi vaikuttaa esimerkkitapauksissa asumiseen käytettävään rahamäärään huomattavasti. Lisäksi sillä, että omassa käytössä yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta olleen omistusasunnon luovutusvoitto on verovapaa, on kuitenkin se kääntöpuoli, että mahdollinen luovutustappio on vähennyskelvoton. Asunnonvaihtotilanteessa omistusasuja joutuu myös mahdollisesti maksamaan välitysliikkeelle osan arvonnoususta sekä maksamaan uudesta asunnosta taas varainsiirtoveron (1,6 %).

Edit: Ajatuskatkos täydennetty

[WanhaPervo]

Pieni laskelma tilanteesta, jossa ostettavan asunnon ostohinta olisi 170.000 € ja vastaavan asunnon kuukausivuokra 700 €.

Oletetaan, että kyseessä ei ole ensiasunto ja että ostaja käyttää valtiontakausta 15 %:n osalta. Tällöin varainsiirtovero on 2.720 € ja valtiontakauksesta maksetaan 850 €. Lainan perustamiskustannuksiksi arvioidaan 300 €, joten ns. uponneita kustannuksia olisi yhteensä 3.870 €. Huomioitakoon, että varainsiirtovero lasketaan asunnon hankintamenoon ja otetaan huomioon myyntivoittoa/-tappiota laskettaessa, jos asunto myydään ennen kuin ostaja on omistajana asunut asunnossaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Sen jälkeen myyntivoitto on verovapaa ja -tappio vähennyskelvoton.

Esimerkissä oman rahoituksen osuus olisi 25.500 € ja lainaa tarvittaisiin 119.000 €. Nordean lainalaskurin mukaan 20 vuoden laina-ajalla kiinteällä tasaerällä lyhennettävän lainan kuukausierä on 868 €, josta koron osuus on 372 €. Jos ostettavan asunnon hoitovastike on 150 €, vastikkeeseen ja lainaan meneviksi kustannuksiksi saadaan 522 €. Alijäämähyvitys on 1.249 €/vuosi, joten siitä saatu kuukausikohtaisena laskettu hyöty on n 100 €. Omistusasuja hyötyy näin ollen laskennallisesti 278 €/kk vuokra-asujaan verrattuna. Ottaen kuitenkin huomioon yllä mainitut uponneet kustannukset, joita vuokra-asumiseen ei liity ja sen, että lainanlyhennys huomioiden omistusasuja käyttää asumiseensa yhteenä 1.018 €/kk, on omistusasuminen omistuksen alkuvaiheessa jo palikkamatematiikkaa soveltaen vuokra-asumista kalliimpaa. Lisäksi voidaan miettiä sitä, miten vuokra-asuja käyttäisi hyväkseen juoksevissa kuluissa olevan 318 €:n kuukausittaisen eron ja millaisen tuoton hän saisi tälle erälle tai takataskussa olevalle 25.500 €:n omarahoituserälle, jos hän sijoittaisi ne toisin. Omistusasujalla on huomattava osa varoistaan kiinni yhdessä kohteessa, jonka tulevaisuuden arvo on epävarma. Sillä, että omassa käytössä yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta olleen omistusasunnon luovutusvoitto on verovapaa, on kuitenkin se kääntöpuoli, että mahdollinen luovutustappio on vähennyskelvoton. Lisäksi asunnonvaihtotilanteessa omistusasuja joutuu mahdollisesti maksamaan välitysliikkeelle osan arvonnoususta sekä maksamaan uudesta asunnosta taas varainsiirtoveron (1,6 %).

*nostaa hattua*

Lainan lyhennys ei kuitenkaan mielestäni ole kuluerä, vaan se on säästämistä, eli sitä ei voi suoraan verrata vuokraan.

Näin ollen tulisi mielestäni verrata lainan korkokuluja+asunnon hoitovastiketta vuokraan eli omistusasuja hyötyy näin ollen laskennallisesti 278 €/kk vuokra-asujaan verrattuna.

Tämä laskelma kuitenkin muuttuu korkokulujen muuttuessa.

Oleellista olisi ottaa huomioon, että asunnossa on kiinni 170 000€ ja että kyseessä on riskisijoitus.

Osakemarkkinoilla vaaditaan sijoituksen tuotoksi yleensä 5% yli riskittömän koron. Suomen 10 vuoden lainan korko oli heinäkuun vaihteessa 4,13%. 4 %+5=9%.

Jos 170 000€:n sijoitukselle vaadittaisiin 9%:n tuotto, niin se olisi 15 300 vuodessa eli 1274 €/kk ja tämä pitäisi lisätä omistusasumisen kuluihin.

Itse asun viime vuonna rakennuttamassani talossa, johon upposi about 600 000 €. Lasken kuitenkin itseisarvoksi sen, että asun perheemme meille rakennuttamassa omakotitalossa, jonka omistamme.

[Sinkkumatti]

Oleellista olisi ottaa huomioon, että asunnossa on kiinni 170 000€ ja että kyseessä on riskisijoitus.

Niin, jossain on kuitenkin aina pakko asua..

[nexie]

Lainan lyhennys ei kuitenkaan mielestäni ole kuluerä, vaan se on säästämistä, eli sitä ei voi suoraan verrata vuokraan.

Näin ollen tulisi mielestäni verrata lainan korkokuluja+asunnon hoitovastiketta vuokraan eli omistusasuja hyötyy näin ollen laskennallisesti 278 €/kk vuokra-asujaan verrattuna.

No enhän mä lainanlyhennystä vuokraan verrannutkaan. Totesin vain, että tuo 278 €:n laskennallinen hyöty voi hyvinkin kaventua, kun sitä lainalyhennyksen nimellä kulkevaa säästöerää vertaa muihin säästökohteisiin. Olennaisempaa toki on se, millainen riski itse pääomansijoituksella on.

Harva myöskään oikeasti asuu siinä omistusasunnossaan koko laina-aikaa (varsinkin, kun tuolla 170.000 €:lla saa H:gistä tällä hetkellä ns. paremmilta alueilta vain pienehkön kaksion/kolmion), vaan asunto vaihdetaan jossain vaiheessa suurempaan (ja myöhemmin takaisin pienempään), jolloin rahaa uppoaa myymisestä ja ostamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Puhumattakaan siitä helvetillisestä vaivasta, jonka sopivan kämpän löytäminen tuntuu saavan aikaan...