Pysähtynyt kellokin näyttää oikeaa aikaa kaksi kertaa vrk:ssa.Tix kirjoitti:Tää ketju täyttää muutaman kuukauden päästä vuoden ja on edelleen ajankohtainen - lasku on nimittäin yhä edessäpäin eikä näkyvillä.
Yleensä kaikki jutut pitkittyvät niin pitkään kunnes riittävän iso porukka vetää itsensä liian tiukalle. Sitten kerrotaankin, että ei se mennytkään niin.Tix kirjoitti:Tää ketju täyttää muutaman kuukauden päästä vuoden ja on edelleen ajankohtainen - lasku on nimittäin yhä edessäpäin eikä näkyvillä.
Ei ihan vailla todellisuuspohjaa tuokaan. Siksi kannattaisi säilyttää ns. terve järki näissä hankinnoissa. Itse haetaan ns. järkevän hintaista residenssiä, eikä mitään bling-bling-omakotitaloa 3000 neliön tontilla.kipeä ukkeli kirjoitti:Laman tullessa, ehkä jopa puolet päällä olevasta velan määrästä
Jossainhan sitä pitää asua. Onko se vähemmän pöyristyttävää, jos maksaa saman 2,4 milliä vuokrina esim. 20 vuoden aikana?Sheetlord kirjoitti:Saattaa tässä olla hippanen kateutta mukana, mutta 2.4 miljoonaa vanhaa markkaa on minusta edelleen pöyristyttävä hinta maksaa kodista - velkarahalla.
Niin... Asuntolainan maksaminen on tavallaan käänteistä säästämistä ja vaikka asuntojen hinnoissa välillä saattaa tapahtua pieniä notkahduksia, nin eivät ne tule ikinä romahtamaan, niin ettei "omiaan saisi pois", varsinkin jos talous kestää "Pienet notkahdukset"....Chap kirjoitti:Jossainhan sitä pitää asua. Onko se vähemmän pöyristyttävää, jos maksaa saman 2,4 milliä vuokrina esim. 20 vuoden aikana?Sheetlord kirjoitti:Saattaa tässä olla hippanen kateutta mukana, mutta 2.4 miljoonaa vanhaa markkaa on minusta edelleen pöyristyttävä hinta maksaa kodista - velkarahalla.
Hehe. Sano tuo ex-vakavaraiselle tuttavaperheelle joka jäi kahden asunnon loukussa liki miljoona markkaa pakkaselle tuossa 90-luvun alkupuolella. Vain yksi asia on taloudessa varmaa - se mikä menee ylös, tulee joskus alas. Eri asia on sitten se, millä aikavälillä niin tapahtuu ja sen ennustaminen on melko lailla lottoamista.SaintJohnPerse kirjoitti:Niin... Asuntolainan maksaminen on tavallaan käänteistä säästämistä ja vaikka asuntojen hinnoissa välillä saattaa tapahtua pieniä notkahduksia, nin eivät ne tule ikinä romahtamaan, niin ettei "omiaan saisi pois", varsinkin jos talous kestää "Pienet notkahdukset"....
Niin... 90- luvun notkahdus oli omaa luokkaansa, mutta muistaakseni, asuntojen hinnat ovat jo ylittäneet ne 80-luvun hullut vuodet... Jos he olisivat jaksaneet odottaaTix kirjoitti:Hehe. Sano tuo ex-vakavaraiselle tuttavaperheelle joka jäi kahden asunnon loukussa liki miljoona markkaa pakkaselle tuossa 90-luvun alkupuolella. Vain yksi asia on taloudessa varmaa - se mikä menee ylös, tulee joskus alas. Eri asia on sitten se, millä aikavälillä niin tapahtuu ja sen ennustaminen on melko lailla lottoamista.SaintJohnPerse kirjoitti:Niin... Asuntolainan maksaminen on tavallaan käänteistä säästämistä ja vaikka asuntojen hinnoissa välillä saattaa tapahtua pieniä notkahduksia, nin eivät ne tule ikinä romahtamaan, niin ettei "omiaan saisi pois", varsinkin jos talous kestää "Pienet notkahdukset"....
Imo tällä hetkellä omassa asunnossa asumiseen joutuu pistämään niin paljon pääomaa kiinni, ettei se ole mitään säästöä. Melko pienellä riskillä saa isomman tuoton muusta sijoituksesta kuin omistusasunnosta.
Tarkoitinkin, että "pitkässä juoksussa" (että rakastan tuota termiä) asuntojen(kin) hinnat nousevat.. (ainakin niiden kansiksen peruskurssin käppyröiden mukaan )
Tein juuri laskelman rauhoittaakseni asuntokuumeista naistani. Nykyisellä vuokralla maksaisimme lähinnä lainan korot ja vastikkeet (oletuksena pienen puoleinen 2e/m2). Lisäksi omistusasunnon mukana tulisi kaikenlaisia ylläpitokuluja, jotka nykyisellään sisältyvät vuokraan.Tix kirjoitti:Imo tällä hetkellä omassa asunnossa asumiseen joutuu pistämään niin paljon pääomaa kiinni, ettei se ole mitään säästöä. Melko pienellä riskillä saa isomman tuoton muusta sijoituksesta kuin omistusasunnosta.
Itse en pääse samalla asumistasolla edes lähelle break eveniä, ottaisin vain riskin ilman näkyvää hyötyä. Ja 4% on pitkän aikavälin asuntoluottokorkona kyllä melko maltillinen, 10 v joka on melko hyvä pitkän aikavälin odotusten mittari on korkeammalla jo ilman minkäänlaista marginaalia.sivustahuutaja kirjoitti:Jos maksaisin korkeampaa vuokraa, saattaisi laskelma lähennellä break evenia. Toisaalta riskitaso asunnon ostossa olisi huikea, joten päätyisin varmasti odottamaan hetken, koska lähellä break evenia en menetä mitään katsomalla tilannetta rauhassa.
Voit olla oikeassa. Itse en vain jaksanut laskea eri skenaarioita läpi kun oman navan kohdalla homma oli niin kristallinkirkas.Tix kirjoitti:Itse en pääse samalla asumistasolla edes lähelle break eveniä, ottaisin vain riskin ilman näkyvää hyötyä.
Hei, missäs noita kiinteitä korkoja pääsee tutkimaan? Äkkiseltään en esim. Sampon sivuilta löytänyt.Tix kirjoitti:Ja 4% on pitkän aikavälin asuntoluottokorkona kyllä melko maltillinen, 10 v joka on melko hyvä pitkän aikavälin odotusten mittari on korkeammalla jo ilman minkäänlaista marginaalia.
Esim. http://www.ecb.int/stats/money/long/html/index.en.htmlsivustahuutaja kirjoitti:Hei, missäs noita kiinteitä korkoja pääsee tutkimaan? Äkkiseltään en esim. Sampon sivuilta löytänyt.Tix kirjoitti:Ja 4% on pitkän aikavälin asuntoluottokorkona kyllä melko maltillinen, 10 v joka on melko hyvä pitkän aikavälin odotusten mittari on korkeammalla jo ilman minkäänlaista marginaalia.
Juu, eli esim. 12v euribor + preemio. Yritin etsiä pankkien sivuilta ihan suomeksi tarjouksia, mutta eihän siellä mitään ollut. Mikä on pisin laina-aika mitä nykyään tarjoavat kiinteänä?
Jos 250 000 euron arvoisesta asunnosta maksaa 700 euroa vuokraa, niin kyllä varmasti kannattaa jäädä vuokralle. Tuttavako vuokraa vai oletko muuten vaan onnistunut löytämään edullisen vuokra-asunnon?sivustahuutaja kirjoitti:Tein juuri laskelman rauhoittaakseni asuntokuumeista naistani. Nykyisellä vuokralla maksaisimme lähinnä lainan korot ja vastikkeet (oletuksena pienen puoleinen 2e/m2). Lisäksi omistusasunnon mukana tulisi kaikenlaisia ylläpitokuluja, jotka nykyisellään sisältyvät vuokraan.
Esimerkkilaskelmani:
Laina 250000
Korot + vastike 692e
Ainakin Handelsbanken tarjoaa 10, 15 ja 20 vuoden korot TosiVakaa -lainatuotteessaan. Niiden vakuusvaatimukset eivät kyllä sovi ensiasunnon ostajalle jolla ei ole reilusti pääomaa. Halvimmillaan 10 v + marginaali oli 4,2%, nyt se olisi lienee noin 4,7%. 20 vuoden korosta en tiedä, mutta 15 vuoden korko on keskimäärin 0,4 - 0,5% 10 v korkoa korkeampi.sivustahuutaja kirjoitti:Juu, eli esim. 12v euribor + preemio. Yritin etsiä pankkien sivuilta ihan suomeksi tarjouksia, mutta eihän siellä mitään ollut. Mikä on pisin laina-aika mitä nykyään tarjoavat kiinteänä?
Tällä alueella vastaavan kämpän keskiarvovuokra on n. 900-950e. Eli jos maksaisin kovempaa hintaa niin break even voisi lähestyä ilman riskin huomioimista. Noin pitkälle en kuitenkaan taida jaksaa laskea (vaikka spreadsheet alkaa kehittyä tuohon suuntaan...:)Tix kirjoitti:Samana aikana vuokra saisi siis olla 838 € jos pääoma on kiinni riskittömässä tuotossa ja 896 € jos lasketaan osakkeiden keskituoton mukaan. Luovutusvoittojen verotusta ei ole tässä laskettu, eikä korkotuotolle korkoa koska kyse ei ole kovin pitkän aikavälin laskelmasta.
Laskelma heittäisi häränpyllyä jos ostajia olisi vain yksi, kuten omassa tapauksessani olisi. Veroedusta realisoituisi karkeasti vain hieman yli puolet. Nykyistä tasoltaan vastaavan oman asunnon takia maksaisin ensimmäiset 3 vuotta noin 90-100 € nettotappiota joka kuussa pelkästään siitä ilosta, että minulla on iso hintariski, hitosti lainaa, vähemmän joustavuutta asuinpaikan vaihdossa, moninkertaiset vakuutusmenot ja tavattomasti heikompi likviditeetti. En viitsi lotota sen suhteen ylittääkö asunnon pitkän aikavälin arvonnousu sijoitustuottoni + menetetyt asumiskuluni, kun todennäköisyys on kuitenkin sen puolella että niin ei käy.sivustahuutaja kirjoitti:Tällä alueella vastaavan kämpän keskiarvovuokra on n. 900-950e. Eli jos maksaisin kovempaa hintaa niin break even voisi lähestyä ilman riskin huomioimista. Noin pitkälle en kuitenkaan taida jaksaa laskea (vaikka spreadsheet alkaa kehittyä tuohon suuntaan...
Jos teet 20 vuoden laskelman, lyö sinne sekaan pari peruskorjausta ja remonttia sekaan. Ja vuokrat kasvavat keskimäärin saman 2% vuodessa.sivustahuutaja kirjoitti:Spreadsheet tulikin jo valmiiksi. Homman havainnollistaa hyvin kun vähentää kämpän loppuarvosta lainakulut ja vertaa tilannetta siihen, että olisi sijoittanut bondeihin tai osakkeisiin lainakulujen ja vuokran erotuksen.
Periaatteessa omistaminen on kannattavaa silloin kun korot ja yhtiövastike korkoetu huomioiden ovat pienemmät kuin vuokra, koska silloin erotus on "ilmaista" rahaa. Ilmeisesti skenaariosi kaatuvat siihen, että tuota erotusta ei ole tai se on pieni? Tähän yhtälöön vaikuttaa kuitenkin vielä neljä tekijää. Ensinnäkin, jos tuota mainittua erotusta suuremman summan joutuu laittamaan pääoman lyhentämiseen, liittyy siihen vaihtoehtoiskustannus, koska ylimenevän osan voisi vuokralla asuessaan sijoittaa johonkin paremmin tuottavaan kohteeseen. Toiseksi vuokra nousee siinä missä pääoma ja siten korot laskevat. Kolmanneksi yhtiövastikkeeseen tulee aina silloin tällöin "korvausinvestointeja" kuten putkiremppoja yms. Neljänneksi huoltovastike nousee ajan mittaan. Nuo neljä tekijää kun huomioi, niin saa kohtuullisen tarkan laskelman.Tix kirjoitti:Kaikkein hulluinta jutussa on, että jos koroille alkaa laskea korkoa, niin omistusasumisesta en ole saanut millään simulaatiolla kannattavaa koska pääoman tuotto on kaikissa tilanteissa suurempi
Joo, noi kun lisäät, niin saa tarkemman kuvan. Jaksatko vielä laskea paljon vuokran pitäisi olla, että asuntosijoitus voittaa osakesijoituksen?Tix kirjoitti:Jos teet 20 vuoden laskelman, lyö sinne sekaan pari peruskorjausta ja remonttia sekaan. Ja vuokrat kasvavat keskimäärin saman 2% vuodessa.sivustahuutaja kirjoitti:Spreadsheet tulikin jo valmiiksi. Homman havainnollistaa hyvin kun vähentää kämpän loppuarvosta lainakulut ja vertaa tilannetta siihen, että olisi sijoittanut bondeihin tai osakkeisiin lainakulujen ja vuokran erotuksen.
Ei noin. Tuossa oletetaan, että lainan lyhentämiseen varattua rahaa ei sijoiteta fiksusti, mikäli päädytään vuokralle. Näinhän se ei ole, vaan vuokralla asuva sijoittaa kuukaudessa summan, joka on: asuntolainan kk-erä - vuokra.Chap kirjoitti:Periaatteessa omistaminen on kannattavaa silloin kun korot ja yhtiövastike korkoetu huomioiden ovat pienemmät kuin vuokra, koska silloin erotus on "ilmaista" rahaa.